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蔡照明: 我为何目不转睛盯着郑州622? ——看土拍就知道你的城市有没后劲

正文:

一、我一直目不转睛地盯着郑州

我一直目不转睛地注视着郑州的6月22日

因为这将是之前一切“骚操作”的答案。

诸如新市长上任三天出台楼市新政、留20万大学生郑州买房解决库存、请央视报道新政两周二手房销售增长7成等等

这一切的指向都是地产市场能够活跃起来,而活跃起来就是为了这次土拍。

这也算是为客户所想,把工作做到前面了。

按往年,开年后,至少3月之前就做完了,可郑州直到5月19号才公开今年第一次土拍的地块,要到6月22号挂牌。

之所以关注郑州,还在于郑州遇到的情况和大多数二三线城市类似,经济大面上堪忧、地产烂尾楼增加,所以郑州一旦可以成功拍卖,其他城市就有希望;相反,如果郑州折戟流拍,那么将会带领出城市开发史上的一个标识性的点。

当然对于普通读者可能想的没这么多,不就是拍地吗?

是的,拍地。我们说在目前土地敞开供应的情况下,拍地其实是广大的地产商代表广大的买房人给这个城市未来的信心投票。如果开发商都不看好这个城市了,你就没必要去投资买房了。当然开发商不是凭自己的爱好,在目前钱紧的情况下,都是把有限的子弹用在刀刃上,所以眼下更能体现,在全国大视野下的城市预期排名。

二、半路杀出个小沈阳。

正当我目不转睛地盯着郑州的时候,半路杀出个沈阳。

“我的天哪!”,河南小岳岳都该惊呼了,这是那个省会城市沈阳吗?是要代表东北竞争第10个国家中心城市的大城市沈阳?第一次土拍就14个亿!而且总共只拍了4块地,还有两块7个亿是自己区属企业拿的。就这么费劲地,惊动了土地爷,才拿回7个亿?记住,这可不是一个企业做事,是一个大城市呀,以前动不动就一两百亿的。

另一方面也说明了,城市口袋紧呀,几个亿也是钱呀。如果说土拍是给城市的信心投票,那么沈阳显然不及格呀。

估计这个时候,沈阳比我还特别想念郑州,郑州你快点拍呀,来救个场!郑州的今年首拍马上就开始了。

开场前,我们开看看之前其他城市的情况。

三、北方就是北京,南方就是长三角

土地集中拍卖本来是限制开发商无限制地抢地,不给你这么多机会,一年只有4次,从2021年刚开始试行。没想到这么快就变成了现在的需要硬推。

时间来到6月下旬,本来2022年第二次集中土地拍卖,都应该搞完了,可是大多数城市第一次还没开始。开始的少数城市,情况已很明了,那就是出现了巨大的南北差异。

这个南北的分界线不是黄河,也不是秦岭淮河一线,甚至不是长江,而是一路南移——南方就是长三角。

我们看到杭州还是地王风采,去年是以3000多亿夺得全国卖地冠军。今年虽然饱受法拍房第一城之扰,仍然风雨不动按时拍卖,第一次土拍就820多亿,而且还有民营企业拿地。

上海因故推迟,但是禁足一结束就紧赶着拍出来了,同样八百多亿,834亿,比杭州多十几亿,比北京首次480亿高很多(比两次拍地加起来少一些),江湖地位顿显。

——值得注意的是,深圳的三家企业在这里贡献了200多亿。他们在深圳或者不拿,或者没这么大手笔。这里是不是意味着他们对生病的上海也比对深圳更有信心?深圳不像上海那样有着广阔的腹地,(这次事件更看出上海的枢纽作用),外向性经济一旦受到西方围堵,压力肯定是比其他城市大的。

而在北方,本来可以有双雄挑头的,除了北京还有一个直辖市——天津。但是,天津太大意了。天津首轮是挂牌30宗地,发现不好临时撤去一半,结果15宗还是流拍9宗,成交6宗。这6宗里,底价成交5宗;总共才卖了人家零头,43.5亿。

北京当然值得信赖,目前为止应该是第一个进行了两轮集中拍卖的城市。两次共卖出了900多亿,总量第一。

但是在两次北京的土拍中,我们看到最明显的变化是,除了金额减半,用两个比例来表示:

第一次1:16;第二次0.5:13.5。

第一次,一家民企旭辉拿地,不好看;第二次动员了一些民企,且给出很好的利润空间,但只有一家民企龙湖联合国企共同拿了一块地,所以是0.5。

这样的情况在合肥、杭州、广州、深圳等城市也都很普遍。

很多城市把今年的第一次土拍当成大考,考前功课做得很扎实。特别是出了天津滑铁卢情况之后,大家在正式拍地前都会找到意向买家,有人领了才挂牌。所以我们看到大城市沈阳为何这么收敛,只挂出四块地。

功课做得最好的当属广州,广州出奇兵!广州搬兵李嘉诚。大家之前都看到了“李嘉诚杀回内地抄底”的新闻了吧?这就是为这首次拍地架势。让李嘉诚旗下的和记黄埔的中国区公司的广州分公司参与了5月5日的广州一幅热门土地的举牌。当然是举而不久,举而不中。广州第一次集中拍地最后收金了341亿,但广州地铁165亿快包了一半,这个成绩对于广州,这个广大的州来说,只能算及格吧,如果还要在及格前加两个字,那就是作弊及格。

其他还有成都卖地不错,除了这样少量几个城市,其他卖地前十名的基本都落在了长三角的城市了(如图)。

好了,以上都是目前表现可圈可点的城市,具有某些特殊性,要看有代表性的,我们还是赶紧等着郑州的结果出来吧。

(敬请等待郑州出结果,我们且看且报)

posted @ 22-07-02 07:06  作者:admin  阅读量:

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